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Menu Menu Ein Paradies in Wien – die eigenen 4 Wände als Eigentum – ein Ziel, das durchaus erreichbar ist. Und auch erstrebenswert, denn 2016 wurde Wien zum 7. Mal zur lebenswertesten Stadt der Welt gekürt. Dies hat ein internationaler, renommierter Städtevergleich schwarz auf weiß bestätigt: Wien ist einfach Weltklasse – zum Wohnen & zum Arbeiten, einfach top!
Eine, vom international tätigen Beratungsunternehmen Mercer durchgeführte Studie hat weltweit 230 Städte in Sachen Lebensqualität untersucht. Wien hat Zürich, Auckland, München und Vancouver auf die Plätze verwiesen – damit ist die Bundeshauptstadt wiederum in Sachen Lebenswertigkeit weltweit (!) Nr. 1. Was heißt jedoch lebenswert? Bewertet wurden das politische, soziale sowie das ökonomische Klima. Weiters wurden die medizinische Versorgung, die Ausbildungsmöglichkeiten und die infrastrukturellen Voraussetzungen wie das öffentliche Verkehrsnetz, Strom- und Wasserversorgung abgefragt.
Aber natürlich wurden auch Freizeitangebote wie Gastronomie, Theater, Kino, Sport und auch das Angebot an Konsumgütern (von Nahrungsmittel bis zum Auto) sowie (heutzutage bei großen Metropolen extrem wichtig und elementar für eine adäquate Lebensqualität) Umweltbedingungen (Grünanlagen, Luftverschmutzung um nur zwei zu nennen) beurteilt.
Beste Voraussetzungen also, um in der Hauptstadt von Österreich zu wohnen – und dies tut man am besten mit einer Eigentumswohnung. Denn der Besitz von einer eigenen Immobilie gilt schon seit jeher als sichere, sogar als sehr sichere Kapitalanlage. Betrachtet man die Entwicklung der Renditen anderer Bereiche in den letzten Jahren, so kommt man klar zum Schluss: Eine freifinanzierte Eigentumswohnung ist eine ganz besondere, individuelle Form der Absicherung, egal ob als Hauptwohnsitz, als Domizil in der Pension, als Vorsorge für die nächste Generation, oder einfach so als Kapitalanlage.
Frei finanzierte Eigentumswohnungen sind ohne Förderung errichtete Wohnungen und können daher zum freien Marktpreis verkauft werden – das ist der Preis, der von den Käufern am freien Markt realistischerweise auch bezahlt wird. Man ist natürlich immer gut beraten, hier im Vorfeld exakte Recherchen durchzuführen, wie das Preisniveau im Moment aussieht, welche m2 Preise bezahlt werden, welche man in welcher Gegend von Wien erzielen bzw. bezahlen kann.
Eine Eigentumswohnung als Vorsorge ist eine gute Wahl. In der Geschichte hat sich noch immer gezeigt, dass Eigentum auf lange Sicht die richtige Investition war, die optimale Rendite gebracht hat und für die Nachkommen eine optimale Vorsorge war. Denn hier gilt es, vom Geldwert zum Sachwert zu konvertieren. Das bedeutet, man besitzt nunmehr statt eines Euro-Betrages einen Sachwert, der krisensicher und vor Inflation geschützt ist. Wenn man auf eine Vorsorgewohnung gesetzt hat, dann braucht man sich im Falle von Krisen keine Sorgen zu machen, was mit dem Geld passiert. Denn wenn eine Inflation droht, dann sind ja die Mieten wertgesichert, und der Wohnungswert bleibt als Sachwert erhalten!
Neubau als Vorsorgewohnungen sind natürlich die eleganteste Möglichkeit – denn hier passt alles zusammen: Einhaltung der strengsten Bestimmungen in Sachen Bauphysiologie sorgen für niedrige Betriebskosten und perfektes Raumklima und sind natürlich so optimal zu vermarkten. Darüberhinaus wird außerdem bei einer Neubauwohnung auf die Bedürfnisse in Sachen Wohnen in der heutigen Zeit zu 100% Rücksicht genommen – denn die Ansprüche wie man heutzutage Wohnen möchte, die haben sich in den letzten Jahren dramatisch verändert. So listet der Zukunftsforscher Horx in seiner aktuellen Studie „Zukunft des Wohnen“ zentrale Trends die das Wohnen betreffen bis 2025 auf, diese sind:
Wohnen dezentralisiert sich – die Wohnung bleibt der Kern – neue, ausgelagerte Bereiche kommen dazu. Es entstehen neue Immobilienmärkte, aber auch neue Services rund um externe Wohnfunktionen.
Wohnen wird fraktaler – die individuellen Unterschiede liegen immer mehr im Detail. Die Menschen wollen Individualität im Detail ausleben – da bieten sich natürlich zuerst einmal die eigenen 4 Wände an!
Raumnutzung definiert sich an Zonen und nicht mehr an herkömmlichen Raum-Definitionen. Wie betrifft das den Immobilienmarkt für Eigentumswohnungen? Die Menschen wollen „flexible“ Raumnutzung – das betrifft Textilien, aber auch wandelbare Wandsysteme. Die Menschen wollen neue Zonen des Wohnens, Gesundheit und Regeneration, wandelnde Ernährungsgewohnheiten und Essrituale spielen eine Rolle, ebenso der Wunsch nach flexiblen Arbeitszonen weg vom Schreibtisch, mobiler Unterhaltung jenseits des Fernsehens, Bewegung und Sport zuhause, Kommunikation in unterschiedlichen Gruppengrößen und (ganz wichtig) Logistikräume für Lagerung großer Menge an (in Zukunft vielleicht wieder?) benötigten Materialien.
Wohnkonzepte folgen einem ganzheitlichen Identitäts-Design Wer in Zukunft in Eigentumswohnung leben wird, der wird sich auch von der Wohnsituation her verwirklichen wollen. Man sieht dies daran, dass es schon die ersten Wohn-Konzeptions-Beratungen gibt. „Klassische“ Wohnabteilungen in Möbelhäusern oder auf Messen haben ausgedient und sind von vor-gestern! Man will Wohnsituationen sehen und so auf den Geschmack kommen! Und die Wohnsituationen sind andere als noch vor einiger Zeit, als es einen Wohnraum und eine Küche gab. Man sieht jetzt schon, dass die Küche mit dem Wohnraum verschmilzt!
Technologie verändert das Wohnen! Komplex-komplizierte Technologien sind zum Sterben verurteilt! Alles, wozu man eine Beschreibung zur Bedienung braucht ist zu kompliziert. Die Technologie muss die Menschen sinnvoll unterstützen, lernende Lösungen werden sich durchsetzen – die Wohnbranche rüstet sich für das „Internet der Dinge“ – smarte Produkte mit echtem Mehrwert müssen geboten werden!
Das Wohnumfeld muss regenerativ und gesundheitsfördernd sein – dem kräftezehrenden Alltag der Menschen muss entsprochen werden. Die Natur wird noch mehr Rolle im Thema Wohnen spielen – Trends wie Urban Gardening und Indoor Gardening werden zunehmen. Ideal natürlich, wenn bereits bei der Planung von Eigentumswohnungen darauf Rücksicht genommen wird. Gesundheitsfördernde Technologien werden sich in Zukunft zu einem veritablen Markt entwickeln.
Bei all diesen aufgelisteten Trends sind alle jene, die eine Wohnung als Eigentum besitzen, jetzt und in Zukunft deutlich im Vorteil, denn so lassen sich diese Bedürfnisse leichter befriedigen.
Wien bietet für die unterschiedlichsten Ansprüche die richtige Wohn-Lösung. Auf jeden Fall spielt die Verkehrsanbindung eine Rolle – diese ist in nahezu allen Fällen mit U- und Straßenbahn in Wien ausgezeichnet gelöst. Sollte die Wohnung jedoch von vornherein für bestimmte Zwecke verwendet werden so ist natürlich darauf Rücksicht zu nehmen, Beispiel: Wohnen dort Studenten während des Studiums – so sollte diese natürlich eher nahe wie WU bzw. TU oder den medizinischen Fakultäten sein. Auch die Größe und Zimmeranordnung muss bedacht werden: Als Richtwert gelten bei Zwei-Zimmerwohnungen 40 bis max. 60m2, bei drei Zimmern ist von einer Bandbreite zwischen 60 bis max. 90m2 auszugehen. Und Zwei- bis Drei-Zimmerwohnungen decken den Großteil der benötigten Wohnungen ab. Selbstredend sind Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe – auch hier ist Wien in nahezu allen Bezirken perfekt – dies wurde ja auch im Ranking der lebenswertesten Städte beurteilt. Dies gilt auch für die vielfältige Infrastruktur (wie Kindergärten, Schulen, Kultureinrichtungen, Sportmöglichkeiten aber auch Institutionen, die gerade voll im Trend sind, wie zB Bauernmärkte).
Ein wichtiger Punkt sind angeschlossene Freiflächen wie Terrasse oder Balkon: Auf den ersten Blick vielleicht nicht einmal so relevant, auf den zweiten jedoch sehr wohl: Ein paar Quadratmeter „Open Air“ sind unschlagbar. Ob an einem lauen Sommerabend einen Drink vor dem Zubettgehen oder den ersten Espresso am Morgen. Wir alle kennen doch das Gefühl, wenn die ersten Sonnenstrahlen wärmen oder man klirrende Kälte schnell mal ohne was drüber zu ziehen „genießt“!
Weitere Hard-Facts sind bei einer Vorsorgewohnung natürlich die Kosten: Hier sind einerseits die Instandhaltungskosten sowie die Energieeffizienz zu nennen. Werden neue Immobilien (nicht zuletzt wegen gesetzlicher Auflagen) natürlich nach neuesten Anforderungen errichtet und erfüllen somit alle Bedingungen locker, so heißt dies nicht, dass Eigentum im Altbau umso schlechter sein muss. Ganz im Gegenteil! Man ist gut beraten, sich hier exakt zu informieren und das Für und Wider abzuwägen, die Spreu vom Weizen zu trennen und dann zu entscheiden. Wie wird geheizt? Gas? Fernwärme? Ist Niedrig- oder Niedrigstenergiestandard vorhanden? Natürlich tragen niedrige Energiekosten zur besseren Vermietbarkeit bei – Autos mit geringem Verbrauch haben auch eher Chancen auf Verkauf als 3l Hubraum mit 15l Verbrauch auf 100km. Nicht zu vergessen Kellerabteil und Garage: Die schönste Eigentumswohnung verliert an Wert, wenn man kein sinnvoll großes, sauberes und trockenes Kellerabteil dabei hat. Auch wenn man noch so ordnungsliebend ist, noch so viel ausmistet und aussortiert – jeder hat in seinem Haushalt eine gewisse Menge an Dingen, die es zu verstauen gilt, ob Fahrrad, Ski oder andere saisonale Habseligkeiten – dafür ist der Wohnraum wirklich zu schade und zu kostbar. Es gilt also einen ausreichend großen Raum in Form eines leicht zugänglichen (Lift!) Kellerabteils zu haben. Und was den Garagenplatz betrifft, so erübrigt sich wohl jede Diskussion darüber – welchen Wert dieser im Gesamtgefüge einer Eigentumswohnung hat – er ist schlicht und ergreifend Gold Wert. Wir alle wissen um die Parkplatzproblematik in Wien – da kann ein zugehörender Parkplatz (vorzugsweise in einer Tiefgarage oder auch im Freien) den Wert wirklich steigern.
Die häufigste Art und Weise um zu wohnen und sein wohlverdientes Geld auszugeben, ist dies für eine Mietwohnung zu tun. Aber wie sieht die Landschaft in Österreich, in Wien generell aus? Es sind bereits 44% der Österreicher Eigentümer der eigenen vier Wände. Österreich liegt damit relativ deutlich unter dem Schnitt in Europa – hier haben im Durchschnitt 56% Immobilien als Eigentum.
Betrachtet man die Haushaltsausgaben, dann sieht man sofort, warum es auf Dauer gesehen besser ist, die Mietwohnung hinter sich zu lassen und im Eigentum zu wohnen: Ende 2015 hat ein Paar mit einem 7jährigen Kind monatliche Gesamtausgaben von knapp € 2.800,- zu leisten. Dazu zählen Haushaltsausgaben wie Nahrung etc., unregelmäßige Ausgaben wie Kleidung, Möbel, Gesundheit etc. und fixe Ausgaben. Und die fixen Ausgaben machen mit € 1.199,- 43% der Gesamtausgaben aus. Und hier dominiert der größte Brocken – Miete und Betriebskosten – und zwar mit € 621,-, das sind 22% der Gesamtausgaben! D.h. Monat für Monat beträgt die Miete ein Fünftel der Ausgaben und somit auch einen beträchtlichen Teil seines Einkommens und man „häuft“ dadurch keinerlei Vermögen an! Einer der gewichtigsten Gründe, warum immer mehr Familien Wohnen in Form von Eigentum möchten .
Wien verfügt über knapp 1 Mio. Wohneinheiten. Davon sind mehr als 3/4 Mietwohnungen (um genau zu sein 78%). Der Rest verteilt sich auf Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser in besseren Lagen sowie weitere Möglichkeiten wie zum Beispiel Wohnungen mit „Wohnrecht auf Lebenszeit“.
Nimmt man die 750.000 Mietwohnungen (inklusive der Nebenwohnsitze), dann stellt der öffentliche bzw. geförderte Sektor den Großteil dar – da ist die Gemeinde Wien zu nennen (mit knapp über 30%) und die gemeinnützigen Bauträger (28%, das entspricht ca. 210.000 Einheiten). Der Rest von 41% (das sind rund 310.000 Wohnungen) entfällt auf den privaten Wiener Wohnungsmarkt. Privat bedeutet natürlich nicht, dass hier der Mietzins frei festgesetzt werden kann, denn: In fast allen Fällen gilt nämlich auch hier eine gesetzliche Mietzinsbeschränkung, über die sich der Vermieter nicht hinwegsetzen darf – Schätzungen zufolge verbleiben nur ca. 5% ,die der freien Mietzinsvereinbarung unterliegen – hier dürfen also ohne Wenn und Aber frei definierte Marktmieten verlangt werden.
Und es ist als Mieter durchaus nicht einfach nachzuvollziehen ob bzw. wieviel der „richtige“ bzw. „maximale“ Mietzins wäre! Selbst Mieterorganisationen geben zu, dass die Bestimmung des angemessenen Mietzins ein schwieriges Unterfangen sei und schwer zu durchschauen ist. Natürlich kann man die Höhe des Mietzins bei der Schlichtungsstelle bzw. vor Gericht überprüfen lassen, dies machen auch immer mehr Mieter – man sieht dies an der Zunahme der Überprüfungsverfahren, die Jahr für Jahr steigen.
Häufig schreckt die Frage nach der Finanzierung vor einem Wohnungskauf ab und der Traum von der Eigentumswohnung platzt bereits im Vorfeld. Man sollte sich jedoch ausführlich und intensiv mit dem Thema Finanzierung beschäftigen, und zwar individuell je nach Einkommensverhältnissen und vorhandenem Barvermögen und sonstigen Sicherheiten. So sind zum Beispiel immer noch (in der Vergangenheit angewandte) starre Regeln vorhanden, dass man mindestens 40% des Immobilienkaufpreises aus der eigenen Tasche bezahlen sollte, weil man dann einen günstigen Zinssatz für die Kreditifinanzierung des restlichen Teils erhält. Besser ist es, wirklich individuell zu schauen und mit unterschiedlichen Kreditinstituten zu verhandeln – denn gerade in einer Niedrigzinsphase, wie wir sie aktuell haben, kann man hervorragende Finanzierungsmodelle ausverhandeln.
Hat man sich nun zum Kauf einer Eigentumswohnung entschlossen, dann ist man gut beraten, dies direkt beim Bauträger zu tun. Warum? Nun, man kauft die Immobilie direkt beim Errichter, d.h. der Verkäufer ist bestrebt, ein ordentliches Produkt zu verkaufen, weil der – eventuell unzufriedene – Käufer sonst gleich beim Verkäufer ohne Umweg reklamiert. Außerdem geht es auch um die Frage der Gewährleistung – wenn wirklich etwas nicht passen sollte, dann haftet der Bauträger im Rahmen seiner 3-jährigen Gewährleistungsfrist. Und natürlich ist es einfacher, bei so einem komplexen und investitionsintensiven Projekt wie einer Wohnung, nur einen Ansprechpartner zu haben – mit Paradiso als Bauträger ist man bestens versorgt.