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Menu Menu Was bedeutet es eigentlich, wenn man liest, dass Haus oder Grund im Baurecht erworben werden? Verfügbares Bauland ist knapp und wird in Zukunft immer knapper werden. D.h. der Kauf eines Grundstückes bzw. eines Hauses im Baurecht wird immer interessanter und wird künftig immer mehr zu einer attraktiven Alternative! Dies bedeutet, man ist dann nur Mieter des Grundes, aber gleichzeitig Eigentümer des Hauses! So spart man also einen großen Betrag dadurch, dass man das Grundstück, auf dem man in der Folge wohnt, nicht bezahlt. Man entrichtet in der Folge nur eine Pacht/Miete für den Grund – das darauf befindliche Gebäude ist jedoch sehr wohl jeweiliges Eigentum. Als Laufzeit des Baurechts werden zwischen 10 und 99 Jahre definiert, dies kann zwar nicht gekündigt, jedoch veräußert bzw. vererbt werden.
Der Vorteil dessen – man spart! Gerade für junge Familien, die aufs Geld schauen müssen und nicht über zu viel Eigenkapital verfügen, ist das Thema Baurechtsgrund eine ausgezeichnete Möglichkeit, um doch zu einem Eigenheim zu kommen. Denn, da man zu Beginn keinen Kaufpreis entrichten muss sondern über einen sehr langen Zeitraum kleine Beträge bezahlt, fällt das Grundstück kaum merklich ins Gewicht. Trotzdem ist angesagt, hier genau zu rechnen: Normalerweise werden 3-6% des aktuellen Verkehrswertes des Grundstückes berechnet. Wenn das Baurecht nur kurz läuft (darunter versteht man 50-60 Jahre), dann wird man eher zu viel bezahlen! Läuft es (wie üblich und meistens auch der Fall) über 99 Jahre, dann wird man mit den tatsächlichen Zahlungen den eigentlichen Wert des Grundstückes wohl nicht übersteigen!
Also nur Vorteile wohin man blickt? Nun, rein rechtlich gesehen ist es ja so, dass die Immobilie am Laufzeitende in den Besitz des Grundeigentümers übergeht! D.h., de facto gehört einem das Objekt dann ja doch wieder nicht! Der Grundeigentümer muss jedoch eine Entschädigung für die Immobilie bezahlen. Die andere Möglichkeit ist jedoch, dass der Grundeigentümer das Baurecht erneuert bzw. verlängert oder mit dem Eigentümer der Immobilie über einen Verkauf verhandelt.
Ein eigenes Heim ist nach wie vor der Wunsch vieler Wiener und auch all jener, die ihre Zukunft in Wien planen! Was bedeutet dies in Richtung Baurecht? Wie schwierig ist es, zu einem eigenen Heim zu kommen, zu einer Immobilie, die im Grundbuch sozusagen mit Brief und Siegel, schwarz auf weiß – eingetragen ist? Blicken wir ein wenig zurück in die Vergangenheit – denn es gab in den letzten 20 Jahren eine beträchtliche Änderung des Baurechts.
In der Zwischenkriegszeit begann die Errichtung der für Wien noch heute bedeutenden Gemeindebauten – hier reagierte man jedoch auf die damals herrschende Wohnungsnot, Raumplanung war damals noch ein Fremdwort, niemand kümmerte sich darum. Darauf legte man erst seit den 80er Jahren Wert – mit dem Stadterneuerungsplan 1984 wurde erstmals eine sozusagen „sanfte“ Erneuerung eingeleitet. Von da an wurde das Baurecht auch in Richtung Ökologie relevant – erste Anstrengungen wurden unternommen, um den Energieverbrauch zu senken. Weiter ging es in den 90er Jahren mit zunehmender Nachfrage nach Wohnraum – und auch die Ansprüche stiegen. Es genügte nicht mehr nur, Wohnraum zu schaffen – nein, das Baurecht musste auch Bauvorhaben mit architektonischer und städtebaulicher Qualität berücksichtigen – nicht zu vergessen die infrastrukturellen Themen und die Verkehrserschließung. Worauf man auch Rücksicht nehmen musste: Das Baurecht hatte sich mit geänderten Lebensstilen und Arbeitswelten zu beschäftigen – diese haben ebenfalls in den letzten 20 Jahren unfassbare Veränderungen erlebt. Dies bildete die Baurechtsnovelle 1996 insofern ab, als die Bauordnung wesentlich vereinfacht wurde – so fielen fast alle Bestimmungen über Zimmergrößen und Wohnungseinteilungen weg, das barrierefreie Bauen erblickte (wenn auch noch zaghaft) das Licht der Welt. In weiterer Folge wurde das Baurecht erweitert, indem (heute ja schon selbstverständlich) Kosten für die Einrichtung zur Nutzung umweltschonender Energieformen förderungsrelevant wurden. Auch das Thema Niedrigenergiestandard wird heutzutage schon ohne dem Zwang des Baurechts gerne von den Bauträgern erfüllt, da die Immobilie damit von Begin an einen höheren Marktwert genießt!
Wien wächst – nicht zuletzt aufgrund des gebotenen hohen Lebensstandards und der hohen Lebensqualität kontinuierlich. So warnen bereits jetzt Experten davor, dass die Einwohnerzahl in Wien in den nächsten 20 Jahren auf über 2 Mio. (!) steigen wird – damit gehört Wien nicht nur zu den begehrtesten, sondern (oder gerade deswegen) zu den am stärksten wachsenden Städten in ganz Europa. Und alle diese neuen Einwohner wollen natürlich wohnen und zwar so wie man es in Zukunft erwartet, wie Dezentralisierung von Wohnen, fraktalerem Wohnen, Wohnen nach Zonen definiert, technologisch orientiertem Wohnen und vielem mehr. D.h. die Menschen wollen nicht mehr 08/15 wohnen – das war einmal und kommt nie wieder! Gerade aus diesem Grund haben sich Wiener Immobilien in den letzten Jahren als stabile, inflationssichere und krisenresistente Wertanlage erwiesen. Und das wird sich auch in Zukunft auf keinen Fall ändern – ganz im Gegenteil.
Die Immobilie als perfektes Investment wird ein fixer Bestandteil im individuellen Portfolio bleiben. Man braucht jedoch kein Immobilienhai sein, damit man den Traum von der Eigentumswohnung als perfektes Investment träumen kann – Grundbuch statt Sparbuch ist die Devise! Wägt man nämlich die äußeren Umstände gegeneinander ab – d.h. die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung, die Verzinsung (falls es so etwas überhaupt noch gibt) von Sparbüchern in Verbindung mit der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Entwicklung in Wien, dann kommt man schnell zu dem Schluss, dass der Raum für erfolgreiches Investment in Wien für Immobilien noch nie so günstig war wie in der heutigen Zeit. Nichtsdestotrotz ist man gut beraten, sich hier in die Hände von Spezialisten zu begeben, um nicht eines Tages ernüchtert aufzuwachen.
Bestens geeignet um ein Bauprojekt optimal durchzuführen ist eine Bauträgergesellschaft wie zum Beispiel die Paradiso Bau. Warum ist es so wichtig, das Bauprojekt in einer Hand zu wissen? Planung, Steuerung und Überwachung, sozusagen von der ersten Idee bis zur schlüsselfertigen Übernahme aus der Hand von Profis – das ist das Erfolgskonzept, auf dem der Wohntraum vieler zufriedener Eigentümer fußt.
Denn bei einem Bauprojekt geht es um mehr als nur um den Bau selbst, da beginnt es bei den Rechtsgrundlagen für den Bauprojektmanager. Hier will bereits zu Beginn das Vertragsmanagement berücksichtigt werden – denn wenn es hart auf hart geht, dann kämpft der Bauträger gemeinsam mit dem Eigentümer, um etwaige Gewährleistungs-ansprüche durchzusetzen. Weiter sind das Risikomanagement und die Bauprojektphasen zu nennen – hier treten im Rahmen eines Bauprojektes am häufigsten Probleme auf – ein erfahrener Bauträger ist hier wachsam, erkennt Verzögerungen bereits im Vorfeld und steuert dagegen. „Zeit ist Geld“ ist auch hier die Devise und Zeit, die zu Beginn eines Projekts verloren wurde, kann kaum oder nur mehr durch extrem mehr Aufwand wieder hereingeholt werden. Hier fällt auch die Bauprojektsteuerung und das Projektcontrolling darunter: Meilensteine setzen, Fortschrittsgrade beobachten, Kostenschätzung und Überwachung von Budget und Terminplänen, Kostenfortschreibung, Hochrechnung von Baukosten bis zur Rechnungsprüfung – all diese Punkte tragen dazu bei, dass das Bauprojekt einerseits termingetreu fertiggestellt wird und andererseits auch dem im Vorfeld ermittelten Budget entspricht.
Die Frage der Qualität: Gerade in den letzten Jahren ist der Qualitätsanspruch im Wohnbau massiv gestiegen. Einerseits durch die gesetzlichen Anforderungen (denken wir nur an Umwelt- und Energiestandards), andererseits durch die Ansprüche der Kunden. Hier sind individuelle Wünsche an den Wohnraum zu nennen und außerdem ist man heutzutage gewohnt, keinerlei Abweichungen zu akzeptieren – die Kunden sind - zu recht - ganz einfach anspruchsvoller geworden. Ein weiterer Punkt, der die Notwendigkeit nach einem perfekt und reibungslos abgewickelten Bauprojekt unterstützt.
Was versteht man unter einem Bauträger? Grundsätzlich ist ein Bauträger ein Unternehmen, das sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb erstellt. Ein wesentlicher Aspekt bzw. eine wesentlicher Unterschied zum gewöhnlichen Bau-unternehmer besteht darin, dass der Bauträger dem Käufer das Eigentum am Grundstück und der darauf erstellten/errichteten Immobilie verschafft. Der klassische Bauunternehmer hingegeben – der sehr wohl als Generalunternehmer bzw. Generalübernehmer tätig werden kann, errichtet die Immobilie auf dem Grundstück, welches dem Auftraggeber bereits gehört.
Der Bauträger baut auf sein eigenes Risiko – mit Eigen- bzw. Fremdkapital und erhält erst durch den Verkauf einer Einheit bzw. der Immobilie die Abgeltung für die erbrachte Leistung durch den Käufer. Wie geht der Bauträger nunmehr in der Folge vor? Was bedeutet dies für den Kauf einer Immobilie in Wien, also zum Beispiel einer Eigentumswohnung? Der Bauträger beginnt mit dem Kauf eines Grundstücks bzw. dem Erwerb einer älteren Immobilie. Im Rahmen der Entwicklung werden nunmehr sämtliche Bauleistungen, beginnend bei der Planung durch Architekten, über behördliche Genehmigungen bis zur Bauausführung in Auftrag gegeben. Der Bauträger erbringt jedoch keinerlei eigene Bauleistungen. Die nunmehr entwickelten Wohneinheiten werden durch den Bauträger vollständig verkauft. Die Einheiten werden entweder vor Baubeginn bereits veräußert, bzw. währenddessen oder gar erst danach – je nach Finanzierungsmodell des Bauträgers. Der Bauträger ist natürlich bedacht darauf, professionell und effizient zu arbeiten, um durch seine Tätigkeit auch einen soliden Ertrag erzielen zu können. Der Bauträger trägt somit die Gesamtverantwortung am Projekt, d.h. er veranlasst die notwendigen planerischen Arbeiten, beauftragt die Ausführungsleistungen, leistet die Finanzierung, sorgt für die rechtliche Sicherstellung für die künftigen Eigentümer, kontrolliert die Baubelange und – ein ganz wichtiger Punkt: haftet seinen Kunden gegenüber als direkter Vertragspartner uneingeschränkt für alle Belange des Baus – auch für Fehler im Bereich seiner Auftragnehmer!
Die Inanspruchnahme eines Bauträgers ist also eine optimale Möglichkeit, um dem Traum von der eigenen Wohnung, der eigenen Immobilie einen Schritt näher zu kommen.
Wie „verwendet“ man in der Folge die erworbene Eigentumswohnung? Eine Möglichkeit ist natürlich, diese als sogenannte Vorsorgewohnung einzusetzen. Damit dies aber ohne Wenn und Aber von Erfolg gekrönt ist, gilt es, bereits im Vorfeld zu entscheiden, welche Kriterien für eine Vorsorgewohnung wichtig sind! Was erwartet man von einer Vorsorgewohnung? Welchen „Ertrag“ soll diese liefern, was soll damit erreicht werden? Die Grundidee der Vorsorgewohnung ist es ja, dass man (statt in Wertpapieren zu investieren oder in eine andere Anlageform) eine Wohnung kauft, diese vermietet und damit zum Beispiel im Alter ein Zubesserung hat. Oder man zahlt aus den Mieteinnahmen einen Kredit teilweise oder ganz zurück – die Möglichkeiten sind vielfältig, Kreativität ist gefragt, gerade aufgrund der Wirtschaftsdaten und – prognosen ist das Thema Vorsorgewohnung nicht zu unrecht wiederum in aller Munde. Auch in wirtschaftlich schwachen Zeiten ist hier ein erheblicher oder gar gänzlicher Kapitalverlust völlig ausgeschlossen. So wird aktuell (schon wieder einmal) gemutmaßt, dass es kurz- bzw. mittelfristig wieder zu einem deutlichen Einbruch an den Aktienmärkten kommen könnte – Besitzer von Vorsorgewohnungen sind von solch unliebsamen Überraschungen gefeit. Nachteile von Vorsorgewohnungen gibt es de facto kaum welche – am ehesten ist noch zu nennen, dass diese nicht unbedingt innerhalb kürzester Zeit verkauft werden können (bzw. bei Zeitdruck mit Wertverlust). Schwieriger ist es, geeignete Objekte zu finden: Da hilft es, zeitgerecht mit einem Bauträger wie zum Beispiel Paradiso Bau ins Gespräch zu kommen, denn die Nachfrage übersteigt im Wiener Raum das Angebot – ungeeignete Standorte sollten trotzdem nicht ins Auge gefasst werden. Weiters sollte man nicht mit unrealistisch und deshalb nicht erreichbaren Mieteinnahmen kalkulieren. Die Erwartungen werden so auf keinen Fall erfüllt!
Worauf achtet man nun, wenn ein Vorsorgewohnung gekauft werden soll? Passt die Ausstattung für die „Zielgruppe“ – ist diese State-of-the-Art? Wie sieht es aus mit Verkehrsanbindung, mit der Größe der Wohnung und der Zimmeranordnung? Passt die Zimmeranzahl zu den Wunsch-Mietern? Gibt es ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, Infrastruktur für Ausbildung und Freizeit, wie sieht die Energieeffizienz aus und nicht zu vergessen gibt es ein Kellerabteil und einen Garagen- bzw. Stellplatz?
Die Bundeshauptstadt Wien, Dreh- und Angelpunkt im Zentrum Europas, Wachstums-City und weltweit lebenswerteste Stadt – die Verlockungen sind groß, um dauerhaft sesshaft zu werden. Denn ob Infrastruktur, Kultur, wirtschaftliche Möglichkeiten – Wien ist Wien und wird in den nächsten Jahren noch stärker wachsen! Man ist also gut beraten, sich bereits jetzt um eine Eigentumswohnung in Wien umzusehen. Das eigene Bedürfnis zu definieren, die Claims abzustecken, wo man wohnen möchte, wo nicht. So gibt es in Wien – auch das ist ein Vorzug der Stadt – keinerlei Bezirke und Gegenden mehr, in denen in Zukunft keinerlei Wachstum und Zuzug prognostiziert wird – Wien ist einfach in!
Deshalb gilt es, vor dem Kauf bereits Gegenden ins Auge zu fassen, die in Frage kommen. Etwa den 22. Bezirk mit U-Bahn-Nähe, Grünruhelage und Nähe zur Alten Donau – das ist zum Beispiel ein Projekt der Paradiso Bau – in Wien wohnt man eben Paradiso.